2017年，五位经济学家——旧金山联储的、德国央行的 、加州大学戴维斯分校的Alan 以及波恩大学的 和 展现了一份非凡的研究成果……
在一份堪称“开天辟地”的数据收集范例中，上述一长串名字共同贡献了这篇题为《The Rate of on 》(所有资产回报率)的论文。
他们在论文中讲明白了重要资产类别回报率的高低，涉及16个发达经济体，时间跨度达到惊人的145年：1870年到2015年。
论文的结论是各国平均收益率，房产>股票>国债>货币市场。风险资产(房产、股票)的收益率显著高于安全资产(国债、货币市场)。
房价收益超过股票，为主要资产类别中收益水平最高，这一点和近20年来中国投资人的体验高度一致。不过面对轮番的政策组合拳，持续火爆的房地产市场现已直面决策层“房住不炒”的坚定立场。
近期，国内主要银行发表了一份研究报告，同样呈现了经合组织国家多年来(最近40年)房价的历史变迁，来一窥数据对中国房地产市场有何启发——
房价因受经济增长、人口变迁、货币信贷等综合因素的影响，在各国都是关系国计民生的重要问题。
在经合组织国家中，大致存有四个不同类型的房价变化路径，他们代表着不同形式的综合因素的影响结果。
1、平稳续涨型
代表国家：澳大利亚、加拿大、法国、比利时、挪威、瑞典等6国
从房价和房价收入比的走势来看，这些国家房价总体相对平稳持续上升。
挪威在1987年、瑞典在1991年虽然都经历过房价的下降和恢复性上升，后来就远超历史高点。
澳大利亚等6国的房价收入比和房价趋势一致，逐渐上升。
2、震荡新高型
代表国家：美国、英国、意大利等3国
美、英、新西兰目前房价是历史最高点。但众所周知，美国次贷危机的爆发都给各国楼市予以重创。3国房价都在2007年达到房价最高点，新西兰、英国和美国分别在2011年、2012年和2014年达到危机后低点，而后回升。
3国房价目前已超过次贷危机前高点，也是历史最高点。
美国次贷危机前高点是2006年的118.6，2020年为125.4；英国次贷危机前高点是2007年的108.3，2019年为108.6。
新西兰这40年房价涨幅最大，次贷危机影响房价仅是插曲，2007年房价指数87.0，2011年的次贷危机后低点也仅回撤至75.8，2019年达123.4。
3、后危机弱反弹型
代表国家：意大利、丹麦、荷兰、西班牙、爱尔兰5国
五国房价走势大致和第二类国家相同，房价都在次贷危机期间受挫，而且这五国至今未达到次贷危机前水平。
西班牙被媒体形容为美国2007年次贷危机在欧洲的翻版，而且比美国更为严重，债务危机、经济危机、地方政府财政危机、银行危机相互交织。
4、缓跌新高型
代表国家：德国、瑞士
两国房价经历过很长时间的缓慢下降，近年上升，创历史新高。
二战后到上世纪80年代初，德国房价经历了较长时间上涨，政府在推出各种措施加大供给、平抑房价后，80年代后进入平稳期。德国房价指数从1980年到2008年的近30年间基本波动下行。
房价收入比方面，德国在1981年达到172.9峰值后下行，2010年达到最低点93.2，此后逐渐提高，2020年为122.3。
瑞士房价指数1989年达到102.9的高点，2000年达到64.9的低点，此后平稳上涨，2019年是108.5。
虽然德国和瑞士房价都创历史新高，但由于收入增长更快，房价收入比并未创历史新高，增幅低于房价指数。
5、回落后L型
代表国家：日本、韩国、南非、芬兰4国
日本、韩国在20世纪90年代初，南非、芬兰在2007年、2010年达到房价指数的历史最高点，跌落后房价相对走势平稳，无法超过历史最高点。
日本房价指数在1991年达到最高点166，此后下跌了近20年，2009年是最低点94，此后有缓慢上升，2020年达到107.0。
韩国房价指数1986年是128，1990年达到最高点157，随后下跌到2001年的75，此后略有回升，2020年是101.7。
南非和芬兰房价在80年代中后期出现显著震荡，2000年后显著回升，次贷危机爆发后下跌后几乎走平。
四国房价收入比最近二十年也保持了均稳的态势。
中国：条件具备则难免上涨
目光回到中国，虽然依照“房住不炒”原则，决策层轮番施力减少对房产的投资和投机需求、稳定市场，然而房产本身同时兼具居住和投资属性，这也是房地产调控的难点。
纵然“不希望”房价过快上涨，但如果经济向好，所在城市又能保持人口净流入，叠加货币政策不显著收紧，那就很难避免房价上涨。
中国自20世纪80年代住房制度改革以来，也有短暂回落的阶段，但总体上房价并没有经历过大范围显著下跌。
按国家统计局商品房平均销售价格指标，若将1999年作为基年，房价指数以100起算，那么2019年住宅价格是500，别墅高档公寓是397，商业营业用房是329，办公楼是272。
另一方面，城镇化进程也是中国房价的上涨的重要因素。即便剔除这一影响，发达国家几十年前就基本完成城镇化，部分国家房价多年来仍呈向上的震荡波动。
最后需要留意的是，房价走势在一国内各城市也可能会差异很大。人口和资源向大城市聚集，一般大城市价格上涨更快。
如下图：2020年全美平均房价是1980年的4.75倍，而纽约房价是1980年的7.58倍。
中国一线城市房价上涨也远高于二、三线城市。
版权声明：本文部分内容参考中国邮政储蓄银行战略发展部研报，多国房价等历史数据来自联合国、OECD、WIND等网络公开信息。若文章、图片涉及版权问题，敬请原作者联系我们，侵删。
免责声明：金融市场存在风险，入市需谨慎。本资讯仅供参阅，不构成投资建议，据此入市，风险自担。
END
版权声明：本文综合自网络公开信息。若文章、图片涉及版权问题，敬请原作者联系我们，侵删。
免责声明：金融市场存在风险，入市需谨慎。本资讯仅供参阅，不构成投资建议，据此入市，风险自担。
蔚然财富
成立于2019年，蔚然控股是一家专注于地产投资领域，为国内高净值客户和机构提供综合资产配置信息咨询服务的专业财富管理机构。